----大厦不同经营方式投资回报分析的论文口☆口

  ****大厦不同经营方式投资回报分析的论文经营方式一:a☆□☆□、b☆□□□、c□☆□☆、d栋全口口口部销售一☆□☆☆、经营计口口划口1☆☆□□、办公楼口销口售计划:按地上可售面积11万平方米(地上建筑面积10.5万口平方米☆□□☆,地下可分摊面积0.5万口平方米□☆□□,其中:a栋面积2.2万平口方米□□☆□、补偿协口伟公司办口公面积0.2万平方口米☆□☆☆□、对外销售办公楼8.6万平方米□☆□☆。a栋口及补偿协口伟公司办公面积2.4万平方米计划于2004年初一次交付;对外销售办公口楼8.6万平方米中☆□□☆,2003年预售40%□☆□□☆,2004年口销售50%;办公楼口销售价口口格:除补偿协伟公司办公面积按10000元/平方米外□☆□,其他办公楼部分以均价13200元/平方米预计;2☆□☆□□、车库销售计划:按车位705计算□□☆☆□,2003-2004年分别销售200个☆☆□,剩余305个口自用及出租;车库销售口口口价格:15万元口/口个;二☆□□□、效益测算(一)☆☆☆、经营利润1☆□□、实现经营收入139208万元□☆□□,其中:写字楼销售收入133208万元☆□□、车位销售收入6000万元;2□□□、成本124511.65万元;3□☆□、销售费用口1500万元;4☆□□☆□、管理口费用600万元(销口售经营期);5□☆□☆□、财务费口用2353.2万元(销售经口营期);6☆□☆□☆、营业税口金4593.86万元☆□□☆,按销售收口入口口5.5%测算□☆□☆☆,享受40%税收优惠;项目可实口现利润总额5649.28万元□☆☆,净利润4530.72万元□☆☆。WWW.11665.CO口口M(口口二)☆□□☆、留存资产口价值1□☆☆□、留存车口位225个□☆☆☆□,口☆口口☆口按市场口价值15万元/个计□□☆☆,资产价口值3375万元;2□☆□☆□、员工餐厅2000平方米□□☆,按市场口价值5000元/平方米计☆□☆□□,资产价值1000万元;项目留存口资产价值共计4375万元□□☆□。(三)□□☆□、整个项目效益整个项目效益为经营利润与留存资产价值之和☆□□☆□,共计10636.14万元□☆□☆☆。项目投口资口利润率:7.41%资本口金利润率:25.06%经营方口口式口二:a□□□、d栋出售☆□☆,其余出租□□☆□。一☆□☆□☆、经营口计口口划1☆☆□、办公楼销售及出租计划按地上可售或可租面积11万平方米(地上建筑面积10.5万平方口米☆□☆□,地下可口分摊面积0.5万平方米)□□☆□。a□☆☆□、d栋(4.6万口平方米)全部出售☆☆□,补偿协伟公司0.2万平方米办公口面积口口后□□☆□,剩余面积口6.2万平方米全口部口出租□☆☆☆☆。计划a☆☆□□□、d栋于口2003年售出☆☆□□□,均价口为13800元/口平方米;补偿协伟公司办公面口积口售价为10000元/平方米□□□,销售收入于2004年全部实现☆□□☆。剩余6.2万平方米办公楼于2004年口开始出租□□☆□,租金为166元/平方米•月;办公楼2004年出租口率50%□☆□,2005年口出口租率80%□□☆,2006年出租率达到90%□□□□,并在以口后口年度口保持90%口的出租率□□□。2□☆□□☆、车位销口售及出租计划车位为705个☆☆□☆□,地下为625个□☆☆□□,地上口为80个☆☆□。配合a☆□□☆☆、d栋出售☆□☆,2003年售出200个车口位□□□,售价为15万元口口/个□☆☆☆,销售收入口于2004年口全部实现☆☆☆。剩余505个车位于2004年开始出租□☆☆☆,租金为800元/口个·口月;2005年出租率80%☆□□,2006年出租口率达到90%☆☆□□,并在以后年度保持90%口的出租率☆□☆□□。二□□☆☆、效益测算口1☆□☆、营业收入2004年中☆☆□,营业收入73978万元□□☆☆☆,包括a☆☆□☆、d栋办公楼销售收入62560万元☆□☆□、补偿协伟公司办公面积2000万元□☆☆、车位销售收入3000万元□☆☆、办公口楼出租收入6175万元☆□☆□☆、车位出租收入243万元☆☆☆。2005年中□☆□□,营业口收入口10268万元☆☆□☆,包括办公口楼出租口口收入9880万口元☆□□□、车位出租收入388万元☆☆□。2006年口口中☆☆□□☆,营业收入11552万元□☆☆☆□,包括办公楼出租收入11115万元□□□、车位出租收入437万元☆□☆☆。自2006年起□☆□□☆,保持基本口相同的口收入总额☆☆□☆。2□□☆□☆、营业成本2004年中☆☆□□□,与出售a□□☆□、d栋及补口偿协伟公司办公面积相配比☆☆□☆,结转营业口成本口58946.5万元☆☆□☆。考虑口到物业管理费收入基本能够满足出口租期间营运成本☆□☆□,因此自口2005年起不再发生营业成本□□☆☆。3□☆□□、销售费口口用由于销售面积比重较少□□□,暂未加口以考口虑☆☆□☆。4☆□□、营业税金及口口附加按口当年营业收入的5.5%缴纳□☆□☆□。5☆□□、管理费用管理口费用每年1800万元□☆□☆,包括:折旧口1143万元☆□□,房产口税495万元□☆□,管理人员费用162万元□□☆□□。6☆□□☆、财务费用参见建设贷款偿口还表7☆☆☆、所得税按当年利润总额的口33%缴纳☆□□☆□。8□□☆、净利润自2004年起□☆□□,逐年递增☆☆□☆,至2008年口后保护相对稳定□☆□。投资口口利口润率:63.09%资本金利口润率:65.62%三□□☆☆□、静态现口口金流量分析从静态分析□□□□,至2013年□☆☆☆□,项目累计现金口流量开始为正□□□,投资回收期为12.9年(含建设口期)☆□□☆☆。经营方式三:a栋出售□□☆☆,其余出租□☆☆□。一☆□☆☆□、经营口计划1□□☆□、办公楼销售及出租计划按地上可售或可租面积11万平方米口(地上建筑面积10.5万口平方米□□□,地下可分摊面口积0.5万平方米口)□□□。a栋(2.2万口平方口米)出售□□☆□,补偿协伟公司办公面积0.2万平方米后☆□☆,剩余面积口8.6万平口方米全部口出租□☆☆□。计划a栋于2003年售出☆□☆☆☆,均价为13800元/平方米;补偿协伟公司办公面积售价为口10000元/平方米□□☆□,销售收口入于2004年全部实口现□☆□☆□。剩余8.6万平方米口办公楼于2004年口开始出租☆☆□□☆,租金为166元/平方米•月;办公楼2004年出租率50%□☆☆,2005年出租率80%☆□□☆□,2006年出租率达口口口到90%□□□□□,并在以口后年度保口持90%口的口口出租率□☆☆□☆。2□☆□、车位销售及出租计划车位为705个□□☆□☆,地下口为625个☆☆□,地上口为80个□□☆。配合a栋出售□☆☆□,2003年售出100个车位□☆☆□,售价为15万元/个☆□□☆,销售收入于2004年全部实口现□□□☆□。剩余605个车位于2004年开始口出租□☆☆□,租金为800元/口个·月;2005年出租率口80%☆□☆☆☆,2006年出租率口达到90%□☆☆,并在以后年度保持90%的出租率☆☆□☆□。二☆□□☆、效益测口口算1☆□☆☆□、营业收入2004年中☆□□☆,营业收入口42716万元☆☆□☆□,包括a栋☆□□☆、补偿协口伟口口公司办公面口积销口售收入32360万元☆□☆、车位销售口口收入1500万元□☆☆□☆、办公楼出租收入8566万元□☆☆、车位出口租收入290万元□□☆。2005年口中☆☆□□☆,营业收入14170万元☆☆☆□□,包括办公口口楼出租收入13705万元☆□☆□□、口☆口口口☆口车位出租收入465万元☆□□☆。2006年中□☆□,营业收入15941万元☆☆☆,包括办公楼出口租收入15418万元☆□☆☆、车位出租收入523万元□□□。自2006年起□☆☆,保持基本相同的收入总口额□□☆。2☆☆☆、营业口成本2004年中☆□☆,与出售口a栋及补偿口协伟公司办公面口积相配比□□□☆,结转营业成本29473.25万元☆☆□。考虑到物业管理费收入基本能够满足出租期间营运成本☆☆□□□,因此自2005年起不再发生营业成本☆☆□☆□。3☆☆□□、销售口费用由于全口部出租□☆☆□,暂未加以考虑☆□□☆。4☆☆☆、营业税金及附口加口按当年营业收入的5.5%缴纳☆□☆。5□☆□、管理口费口用管口理费口用每口年2500万元☆□□☆□,包括:折旧1585万元☆□□☆□,房产口税686万口元□□☆□☆,管理人员费用口229万元☆☆□☆□。6☆□□□、财务费用参见口建设口口贷款偿还表7□□☆、所得税按当年利润总额的33%缴口纳□☆□☆。8☆☆□□□、净利口润自2004年起□□□☆□,逐年递增☆☆☆□☆,至2011年后保护相对稳定☆□□。投资利口润率:88.57%口资本金口利润率:85.54%口(口三)☆□□□、静态现金流量分析从静态口分析☆☆☆,至2015年□☆□☆,项目累计现金流量口口开始为正□☆□☆☆,投资回收期为13.96年(含建设期)☆□☆□☆。不同经营方式投资回报指标比较:指标 口项目投资利润率 资本金利润率 投资回收期经营方式一 7.41%口 25.06% 4年经营方式二 63.09% 65.62%口口 12.9年口经营方口式三 88.57% 85.54% 13.96年从上述不同经营方式的投资口回报指标比较看□□☆□,我们认为:采取口部分出售☆□☆、部分出租的经口营方式□□☆□,虽然投资回收期较长□□□,但投资回报口率较高□☆☆。同时□□☆☆,考虑到有产权保口口口障☆□□□、物业的长期升值性和可口变现口抵押等因素□□☆☆,此种经营方式的口投资风险也相对较低☆☆☆,不失为一种良好的房地产开发经营策略□□☆☆☆。以上仅供****公司领导参考☆☆□□□。

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